الفقاعات العقارية وأنواعها….!
في أنواع من الفقاعات العقارية ومنها اللي مرتبط بالرهن ومنها اللي مش مرتبط بالرهن العقاري ومنها كمان ما يخص فقط الأسواق الناشئة والدول النامية (ودي فقاعات من نوع خاص غير الدول الصناعية والاقتصاديات الكبيرة خالص واللي بيبقي عندها ادوات تعافي اكثر)
١- في فقاعة السيولة والائتمان المفرط
ودي بتحصل عندما تقوم البنوك والمؤسسات المالية بتسهيل شروط الإقراض العقاري بشكل مفرط وخفض أسعار الفائدة، مما يدفع ملايين المواطنين للاقتراض والشراء بأسعار تفوق قدراتهم الحقيقية. واعتقد ده اللي بيطالب به عدد من الخبراء الايام دي
٢- وفي فقاعة الاستثمار الأجنبي المباشر ودي بقي بتاعة تصدير العقار وتنشأ نتيجة تدفق رؤوس أموال ضخمة من مستثمرين أجانب أو صناديق استثمارية دولية تبحث عن عوائد سريعة في قطاع العقارات الفاخرة أو السياحية، مما يرفع الأسعار بشكل جنوني لا يعكس مستوي الدخل الحقيقي
٣- وفي فقاعة المضاربة Pure Speculative Bubble ودي بقي تخصص عندنا ويقودها المضاربون المحليون والأجانب الذين يشترون العقارات (خاصة على الخارطة او الـ Off-Plan) ليس بغرض السكن او الاستثمار والتشغيل، بل لإعادة بيعها بربح سريع خلال فترة وجيزة، مما يخلق طلبًا وهميًا.
٤- في كمان فقاعة الاستثمار الحكومي المفرط في القطاع والتبني التنظيمي (ودي بقي لازم توطي صوتك وانت بتقولها) وبتحصل لنا تضخ الحكومات استثمارات ضخمة في البنية التحتية، أو تبني مدنًا جديدة بالكامل، أو تمنح إعفاءات ضريبية وتسهيلات لملكية الأجانب، مما يؤدي إلى تقييمات مبالغ فيها للقطاع.
كل دي أنواع متفرقة من الفقاعات اللي ممكن لا قدر تصيب اي سوق في العالم من الأسواق الناشئة لكن تكون الفقاعة حاجة والحياه جواها حاجة وانفجار الفقاعة بقي دي حاجة تانية خالص
الانفجار (او الانهيار)ممكن يبقي مفاجأة ويكون صادم، وغالبًا ما تنفجر الفقاعة نتيجة صدمة خارجية (مثل أزمة عملة، أو رفع مفاجئ للفائدة، أو ركود اقتصادي عالمي)، ويكون الهبوط سريعًا وحادًا مقارنة بالأسواق المتقدمة.
وممكن الانفجار يبقي بسبب أزمة سيولة حادة وده بيبقي بسبب عدم نضج الأدوات المالية، فيحول العقار فجأة إلى أصل "عديم السيولة" (لا يجد من يشتريه)، مما يتسبب في تعثر المطورين والمستثمرين، مما قد يودي إلي فوضي القروض والتمويل غير المنتظمة في البنوك او أشباه البنوك…!
No comments:
Post a Comment